¿Cuánto cuesta una reforma integral?

Cuando nos planteamos la reforma de una vivienda nos vienen muchas dudas como ¿costará menos una reforma que una obra nueva? ¿quedará igual que si me hiciera una vivienda nueva? ¿cuánto me costará?

Antes de empezar con la reforma hay que tener en cuenta el coste total, para plantearse si se puede hacer frente a una inversión de este tipo y evitar sorpresas indeseadas.

 

En ocasiones llegan a nosotros particulares bastantes desorientados tras observar grandes diferencias de precio entre las estimaciones que manejamos diferentes profesionales. Otras veces, vemos a particulares envueltos en obras que no pueden terminar debido a un mal asesoramiento inicial.

 

Para hacer una estimación realista es necesario conocer las particularidades de la vivienda y definir muy bien qué tipo de reforma queremos hacer. No es lo mismo una reforma integral, que una remodelación superficial.

 

Los principales factores que influyen en el coste de una reforma son:

  • Tipo de vivienda
  • Alcance de la intervención
  • Estado de la estructura
  • Sistemas constructivos e instalaciones
  • Diseño y calidad de acabados
  • Ubicación y accesos
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GASTOS QUE CONLLEVA UNA REFORMA

Los principales gastos a considerar en una reforma son:

 

  1. Presupuesto de la obra
  2. Honorarios técnicos
  3. Licencias
  4. Gestiones
  5. Equipamiento

1. PRESUPUESTO DE LA OBRA

 

A la hora de acometer una reforma el precio total de la obra va a depender mucho del tipo de reforma a hacer y del estado en el que se encuentre la vivienda.

 

Además, no es lo mismo reformar un piso, donde no podremos tocar casi nada de la fachada y haya que centrarse en el interior de la vivienda, que una reforma en una vivienda unifamiliar aislada, donde se tendrá que renovar toda la fachada, cubiertas, exteriores, … lo que supondrá un gasto importante.

 

Por este motivo es más complicado dar un precio aproximado sin saber qué envergadura tiene la obra, pero daremos 2-3 ejemplos de cuánto puede costar.

 

PISOS

  • Reforma integral conservando fachada y huecos de ventanas, aislando toda la vivienda, cambiando ventanas e instalaciones y nueva distribución interior. 550- 750 €/m2
  • Reforma conservando fachada, sin aislar la vivienda y con una reforma integral en el interior. 400-550 €/m2
  • Reforma parcial, solo cambiando revestimientos y tirando algún tabique. 250-450 €/m2

 

VIVIENDAS AISLADAS

  • Reforma integral solo conservando estructura. 700-1000 €/m2
  • Reforma interior, conservando la mayoría de huecos de ventanas y aislando por el interior. 550- 750 €/m2
  • Reforma parcial, solo cambiando revestimientos y tirando algún tabique. 250-450 €/m2

* Si se renuevan los exteriores de la vivienda, como jardines o patios, habrá que tenerlo en cuenta.

 

Cuando nos planteamos hacer una reforma integral, e incluso estamos barajando la opción de reformar o construir desde cero, es interesante conocer el dato que os vamos a dar a continuación.

 

Normalmente, cuando construimos una vivienda desde cero, la estructura es aproximadamente el 30 % del coste total de construcción, por lo que si nos planteamos hacer una reforma en la que solo dejaremos la estructura, vamos a tener clara cuál es la diferencia con construir una vivienda desde cero, un 30%. Pero, además, habrá que tener en cuenta que hay que incluir el gasto de la demolición de todas las tabiquerías, instalaciones, …

 

Otro aspecto a tener en cuenta es que una reforma suele tener más “sorpresas” en el proceso de obra, y que está más condicionada a lo que te encuentras cuando llegas, por lo que hay que adaptarse a los pilares existentes, la altura de forjado, la rampa del garaje, la orientación de la vivienda, …

 

Una buena idea para no gastar más de lo que se dispone es fijarte una cifra, y contarnos a los arquitectos cuánto es el máximo disponible de inversión, para que todo el proyecto esté enfocado en no sobrepasar esa cantidad.

 

Si se trata de una vivienda con cierto valor histórico, se trataría de una rehabilitación, por lo que sería una obra mucho más sensible, siendo muy importante que contrataras a unos técnicos y a una empresa constructora con experiencia en este tipo de trabajos.

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2. HONORARIOS TÉCNICOS

 

En las obras de reforma con cierta complejidad, en las que se modifique la distribución o en las que haya dudas sobre la seguridad estructural, es necesario contratar a un arquitecto. Además de su conocimiento técnico, un arquitecto hará un proyecto donde prime el diseño y calidad, y gestionará el control constructivo y económico de la obra.

 

Los honorarios del arquitecto dependen del volumen de obra y del grado de diseño e implicación requeridos. Suelen ser un porcentaje entre un 5 y un 10% del presupuesto de contrata.

 

En caso de ampliar los metros construidos de vivienda, también será necesario contrata a un Arquitecto Técnico o Aparejador, para que supervise el proceso de obra.

3. LICENCIAS

 

Al igual que ocurre con una obra nueva, hay que abonar tasas y fianzas en el Ayuntamiento.

 

  • Tasa por licencia urbanística: Es aplicable a todas las obras y pueden rondar entre el 3-6% del presupuesto de construcción (PEM)
  • Tasa por ocupación de vía pública. Es necesario cuando se necesita ocupar la vía pública con andamios o contenedores de ora. El importe dependerá de la superficie y tiempo que se va a ocupar.
  • Es posible que te pidan una fianza para cubrir los posibles daños causados en la vía pública. Al finalizar las obras será devuelta si no hay daños.

 

Una de las ventajas de las reformas son los plazos administrativos. Si la obra no conlleva ampliaciones, la licencia de obras suele ser inmediata y en el mismo día que presentas el proyecto en el ayuntamiento, puedes empezar la reforma.  En el caso de una obra de nueva construcción, los ayuntamientos tardan en revisar el proyecto entre 3 meses y un año.

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4. IMPUESTOS

 

En las reformas generalmente se aplica un IVA del 21%. En caso de que se realicen obras de refuerzo estructura, mejora de accesibilidad, intervención en cerramientos, o ampliaciones, se aplica un tipo reducido del 10%.

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5. EQUIPAMIENTO: MOBILIARIO Y DECORACIÓN

Cuando hablamos de coste de construcción, normalmente suele incluir el coste de armarios empotrados, iluminación empotrada, y sanitarios. Pero no incluye el resto de amueblado como cocina, muebles de baño, lámparas descolgadas, muebles de baño, lavadero, cortinas, muebles, … Es importante comprobar qué está y qué no está incluido en el presupuesto del constructor.

 

Esto puede representar una media de un 25%-35% del presupuesto inicial de ejecución de la obra, que necesitaremos tener reservado para una vez terminada la reforma, poder entrar a vivir.

 ¿CÓMO AHORRAR EN UNA REFORMA INTEGRAL?

 

La mejor forma de ahorrar en una reforma es teniéndolo todo bien planeado antes de empezarla, para evitar sorpresas durante el proceso. Para ello será importante seguir los siguientes pasos:

 

  • Tener un buen proyecto permite planificar la reforma, invertir en lo importante, y evitar que haya desviaciones presupuestarias y sobrecostes durante las obras.
  • Tener imágenes de calidad de la vivienda de la futura vivienda, que te permita visualizarla antes de estar hecha y saber los acabados y la calidad constructiva de la que va a disponer la nueva vivienda.
  • Contar con una empresa constructora profesional, que dé garantía de que se ejecuten correctamente los trabajos y se entreguen las obras en plazo.
  • Tener un presupuesto “llave en mano” antes de empezar los trabajos. Nos hará conocer el coste de inversión total y poder rectificar antes de empezar los trabajos.
  • Invertir en ahorro energético. Aislar bien la vivienda y tener instalaciones eficientes permite conseguir un gran ahorro en las facturas de energías que se compensará en un plazo corto-medio.
  • Elegir materiales y sistemas de calidad duraderos, que harán que con el paso de los años tu vivienda siga actual y en buen estado.

CONCLUSIÓN

Tras el análisis pormenorizado que hemos hecho de todos los gastos a tener en cuenta en la reforma de una vivienda, vamos a hacer un resumen final.

 

  • Construcción
    • Pisos (400-750 €/m2)
    • Casas unifamiliares (550 – 1000 €/m2)
  • Honorarios (5-8%) (20-80 €/m2)
  • Licencias (4-6% PEM) (15-50 €/m2)
  • Mobiliario: 25-35% (100-350 €/m2)
  • Impuestos 10% – 21 %

 

Como conclusión, podrás hacer una reforma integral en tu vivienda por un coste total 450 -850 €/m2 + IVA en caso de ser una reforma de un piso o una vivienda unifamiliar interiormente, o poder gastar entre los 600-1100 € + IVA en caso de reformar por completo (interior y exteriormente) una vivienda unifamiliar.

 

Recordar siempre que tendréis que reservar entre 100-350 €/m2 para equipamiento (cocina, mobiliario, cortinas, …).

 

Estos valores son siempre orientativos y van a depender del tipo de calidades y acabados, del tamaño de la vivienda, del tipo de instalación de climatización instalada, del tamaño de los exteriores, del coste de licencias de cada ayuntamiento, del proyecto de construcción.

 

Una buena idea para no gastar más de lo que se dispone es fijarte una cifra máxima de inversión, y contarnos a los arquitectos cuanto es el máximo disponible de inversión, para que todo el proyecto esté enfocado en no sobrepasar esa cantidad.

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